Коммунальные квартиры давно вошли в народное творчество как символ ушедшей эпохи, убогого быта и «кухонных войн». Понятно, что они всегда будут проигрывать отдельному жилью. Но комнаты в «коммуналках» продолжают оставаться вполне ходовым рыночным товаром, на который находятся покупатели. Попробуем разобраться, в чем преимущества комнат.

По разным оценкам, в общем объеме предложений на московском рынке недвижимости доля комнат в коммунальных квартирах составляет 3-5%, при этом спрос на них достаточно велик. Мы выделили несколько причин, по которым люди выбирают комнаты.

Итак, плюсы «коммуналок»:

1. Главная причина, по которой комнаты все еще пользуются популярностью, - это, безусловно, цена. На сегодняшний день к омната - самое доступное предложение на рынке, и для многих это единственный шанс обзавестись пусть и не совсем полноценным, но все же собственным жильем. Имея 2,5-3 миллиона рублей, сегодня можно приобрести комнату в пределах МКАД.

2 .Это неплохой выход для тех, кто не располагает средствами, достаточными для покупки отдельной квартиры, но при этом не хочет тратиться на аренду жилья или связываться с ипотечными кредитами - живя в «коммуналке», можно откладывать деньги для последующего обмена комнаты на квартиру .

3. Нередко комнаты покупают жители Подмосковья, которые не хотят тратить время на ежедневную дорогу из области на работу в городской офис, или молодые люди, предпочитающие жизнь в центре комфорту отдельной квартиры. А для приезжих покупка комнаты зачастую становится единственным шансом закрепиться в столице , ведь вместе с квадратными метрами они получают законную постоянную регистрацию по месту жительства (ту самую легендарную «прописку»), а вместе с ней - возможность официально устроиться на работу, посещать поликлинику, отдать детей в школу или детский сад.

4.Некоторые приобретают комнаты для последующей сдачи их в аренду .

5.Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях - когда надо вложить куда-нибудь свободные средства, которых не хватает на покупку отдельной квартиры.

Какие неприятности могут ждать владельца комнаты?

Если вы решили купить комнату в коммунальной квартире, чтобы сдавать ее в аренду, имейте в виду, что это вложение средств отнюдь не гарантирует регулярного дохода. В случае с «коммуналкой» потенциальный арендодатель целиком зависит от своих соседей: без их согласия нельзя поселить квартиранта .

Несмотря на то, что Гражданский кодекс позволяет вам распоряжаться собственными квадратными метрами по своему усмотрению (продавать, дарить или сдавать в аренду), Жилищный кодекс определяет порядок эксплуатации так называемых мест общего пользования: пускать арендатора вашей комнаты в коридор, на кухню или в санузел соседи отнюдь не обязаны . Не зря во многих коммуналках годами пустуют некоторые комнаты, несмотря на достаточно высокую стоимость аренды и большой спрос - владельцы просто не имеют возможности их сдавать.

Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях. Однако в этом случае (как и для тех, кто рассматривает комнату как стартовый капитал для последующей покупки квартиры) надо помнить, что ликвидность комнат - вопрос спорный, зачастую собственные квадратные метры продать очень сложно, несмотря на наличие спроса .

Всему виной положение Жилищного кодекса (пункт 6 статьи 42), в соответствии с которым при продаже комнаты в «коммуналке» остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. На практике это означает, что перед тем, как продавать вашу коммунальную недвижимость, вы обязаны получить нотариально заверенный отказ всех своих соседей от этой покупки.

Зачастую и при хороших взаимоотношениях внутри «коммунального гнезда» бывает непросто уговорить всех соседей сходить с вами к нотариусу, а уж при наличии конфликтов это и вовсе становится неразрешимой задачей. Существует еще один вариант, требующий больше времени: вместо оформления бумаг у непосредственно у нотариуса, вы можете разослать своим соседям по почте, заказными письмами предложение (составленное и заверенное нотариусом) купить вашу комнату. Расписка в их получении письма будет считаться свершившимся фактом уведомления о продаже. Однако в этом случае придется ждать месяц до заключения сделки - в течение этого срока соседи имеют право воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Нередко случается так, что жители «коммуналки», которые не хотят появления нового соседа, целенаправленно уклоняются от получения уведомлений. В этом случае продажа комнаты становится почти неразрешимой проблемой. То же самое можно сказать и о ситуации, когда место нахождения одного из собственников неизвестно.

Закон также не предусматривает порядок действий продавца комнаты в коммунальной квартире в случае, если один из соседей умер , а в права наследства никто еще не вступил или не были надлежащим образом оформлены документы.

Кроме того, необходимо помнить, что на сегодняшний день довольно много комнат находится в государственной или муниципальной собственности, а люди проживают там по договору социального найма. Если это относится к вашим соседям, при продаже своей комнаты вам придется получать отказ от преимущественного права покупки у соответствующих органов государственной или муниципальной власти.

Особенности покупки комнаты в «коммуналке»

Теоретически все эти меры направлены на то, чтобы постепенно ликвидировать коммуналки, однако на практике они зачастую приводят к серьезным ограничениям права собственника распоряжаться комнатой по своему усмотрению. Хотя в том случае, если вы приобретаете жилплощадь в «коммуналке» с расчетом впоследствии выкупить остальные комнаты и стать владельцем всей квартиры, положение о преимущественном праве покупки может серьезно облегчить вам жизнь.

Еще один момент, который необходимо принимать во внимание, - отличие комнаты от доли в квартире. «Сегодня на рынке представлены два вида коммунальных квартир, - рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. - Первый - это так называемые «новые коммуналки» - доли в многокомнатных квартирах, выделенные в натуру. Например, когда жилплощадь находится у семьи в долевой собственности, и один из ее членов при разделе имущества принимает решение о продаже своей доли. Причина их появления - различные семейные ситуации, например, разводы, в результате которых жилплощадь «дробится» на лицевые счета. Второй тип коммунальных квартир – это классические «советские» коммуналки. Чаще всего они расположены в центральных районах столицы. Зачастую в таких коммуналках проживают либо недееспособные люди, сделки с которыми невозможны по закону, либо граждане, которые предъявляют не совсем адекватные требования, например, взамен своей комнаты площадью 20 квадратных метров хотят получить квартиру гораздо большей площади с хорошим видом из окна и расположенную в престижном районе».

Не зря риелторы рекомендуют при покупке комнаты обращать внимание не только на правоустанавливающие документы, характеристики приобретаемого объекта и расположение. «Следует оценить и соседей, с которыми предстоит жить . В целом это довольно существенный критерий, поэтому пренебрегать им не стоит, - уверена руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. - Также имеет значение количество комнат в квартире . Чем их больше, тем больше и потенциальных соседей. Поэтому аналогичные комнаты в двухкомнатных, трехкомнатных и многокомнатных квартирах будут оцениваться по-разному».

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что есть смысл приобретать комнату в «коммуналке» только в том случае, если существует вероятность (и финансовая возможность) впоследствии выкупить всю квартиру.

«В центре коммунальные квартиры по-прежнему оцениваются очень высоко, в особенности, если комнат немного – 3-5. Так, например, покупка двухкомнатной коммунальной квартиры на ул. 1905 года обойдется в 16 миллионов рублей. Если комнат больше и локация более приятная (Арбат, Кропоткинская) – цена достигает 35-50 миллионов рублей за квартиру целиком».

Елена Варванина

Комнаты снимают разными способами, из которых основных два:

• комната в квартире, где в соседней комнате живет собственник
• flatmate: собственник сдает квартиру по комнатам, в одной вы, в других еще кто-нибудь

Flatmate считается лучшим способом, чем комнаты в квартирах собственника и вот почему. Когда вы живете с соседом, и вы в равном положении (он арендатор, и вы арендатор), то трений и проблем намного меньше, чем когда вы как бы на птичьих правах, а собственник весь такой из себя хозяин положения.

Иногда flatmate образуется стихийно, и собственник квартиры иногда даже не знает, что ее снимают напополам, на троих и т. д. Ну например, снимала квартиру семья, а потом муж с женой разругались, жена с дитем к маме, а муж в съемной двушке остается один. Ему и неуютно, и пустовато, и дороговато - и он приходит к мысли найти себе соседа.

Важно понимать, что если вы не сообщаете собственнику квартиры о том, что состав проживающих поменялся, а также не оформляете новый договор найма, то автоматически берете ответственность за все, что происходит в квартире, на себя. Забудет ваш сосед выключить воду в ванной, зальет соседей или устроит нечаянно пожар, а на следующий день со страху съедет, не оставив адреса - расплачиваться будете вы.

Но многие прекрасно снимают квартиры по комнатам, и особенно это популярно в случае с трёшками, которые в принципе непросто сдать одной семье - из-за цены и потому, что семьи, которые снимают жилье, относительно редко нуждаются в многокомнатных вариантах. А вот двое или трое молодых специалистов, снимающих трехкомнатную квартиру - сегодня частый случай.

Как правило, флэтмейтеры - люди даже более ответственные и строгие к себе, чем те, кто снимает отдельные квартиры, и это объяснимо: ведь правила общежития требуют некоторых самоограничений. Приходится соблюдать тишину после оговоренного часа, убирать за собой сразу, а не когда захочется и так далее - иначе твои же соседи сделают все, чтобы ты их покинул.

Кстати, один из часто встречающихся подводных камней flatmate - уборка мест общего пользования. Некоторые решают эту проблему, как когда-то в коммуналках: моют коридор, кухню и т. д. по очереди. Но в этом случае почти неизбежно возникают претензии друг к другу: ты помыл не все, не так и вообще не очень, а ты должна была мыть вчера, а у меня вчера голова болела - в общем, вот это все. Чтобы избежать споров и разногласий, достаточно просто нанять службу клининга, которая будет приходить так часто, как вы все считаете нужным - и расходы на нее делить на всех поровну.

Что касается холодильника, который чаще всего один на всех, то здесь тоже есть разные решения. Одни предпочитают поставить холодильник к себе в комнату - и забыть об этой проблеме. Другие делят полки в холодильной и морозильной камере: это твоя, это моя - и дальше все на доверии. Мой собственный опыт flatmate (а он у меня немаленький) - это как раз опыт доверия. У меня было пять разных соседей за три года - и всегда один холодильник. Ни разу не возникло вопроса о том, что кто-то что-то съел - наоборот, мы после работы покупали тортики, фрукты, колбасу и радостно бежали угощать друг друга.

«Ане всего 28 лет, у нее уже есть муж, дети и двушка в Новокосино. А ты до сих пор снимаешь квартиру!». Понять мам легко: им хочется, чтобы их ребенок был устроен. Даже если малышке стукнуло 32. Однако времена меняются, съемная квартира медленно, но верно превращается из кошмара всех родителей в простой и удобный вариант. Плюсов у него, конечно, не так много, как у лофта, оставленного в наследство троюродным дедушкой, но тоже хватает. Вот, например.

Любимый район под окнами

Будем честны - мало кто переезжает в Москву или любой другой большой город с мыслью: «Ах, как замечательно, что у меня есть возможность жить в Бибиреве с видом на магазин «Миллион мелочей». В большинстве своем люди мечтают о Третьяковской галерее за углом, кофейне в пяти минутах ходьбы от Парка Культуры или о закатах над рекой. Спасибо кризису, цены на съемное жилье немного снизились, теперь можно позволить себе жить в центре. Или с видом на набережную. Или в пяти минутах от красивого парка - словом, именно там, где действительно нравится. Да, это дороже, чем жить в собственной квартире, зато можно не тратить на дорогу два часа, добираясь из Подмосковья на электричке.

Переезд? Легко!

Рядом с вашим домом построили стадион и теперь футбольные фанаты вопят кричалки про «Московский шашлык» так, что картины со стен падают? Вам предложили новую работу в другом районе (что, если вы живете в Москве, равняется «вам предложили работу в другом городе»)? Вам захотелось быть ближе к пляжу в Серебряном бору? Свое жилье вряд ли позволит быстро сменить дислокацию. Оно как настойчивый и требовательный родственник, с которым иногда хочется разорвать все связи, но решиться сложно. А съемная квартира дарит свободу. Вы меняете район, интерьер и заодно меняетесь сами.

Долой хлам

Старая советская стенка, которая, скорее всего, помнит еще динозавров и Октябрьскую революцию. Любимый чайник бабушки. Ковер, на котором оставили следы многочисленные дети, животные и инопланетяне. Смотришь на все это, и руки опускаются. Если же вы снимаете квартиру, то хлам а) можно не копить, б) можно выбросить (главное, договориться с хозяином). А иногда при раскопках чужих старых антресолей попадаются и забавные вещи: например, самовар, противогаз или елочные игрушки времен ГДР.

Это дешевле ипотеки

Если у вас нет в запасе пары-тройки лишних миллионов, вы, наверное, уже подсчитали, что ипотека - это достаточно дорого. Конечно, если взять кредит на квадратные метры вместе с мужем, то будет не так больно, а что делать, если мужа нет? Съемную же квартиру можно снимать как с любимым человеком, так и с друзьями или вовсе незнакомыми людьми. Будет шумно, недорого, порой слишком весело, но точно не скучно.

Прощай, унылый быт

Проверка счетчиков, починка стиральной машины или ремонт батарей - все коммунальные вопросы решает владелец квартиры. Он ходит в МФЦ или налоговую, общается с газовщиками, а вы лишь переводите ему раз в месяц деньги на карту. И даже если вас зальют соседи, волноваться по этому поводу опять же будете не вы.

Для арендаторов с ограниченным бюджетом, которые не могут позволить себе снять квартиру, агентство недвижимости, может предложить экономичный вариант: снять комнату. Но здесь есть выбор в примерно одинаковой ценовой категории: жить в коммунальной квартире или снять комнату в квартире с хозяевами. Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов.

Преимущества проживания в коммунальной квартире

Если у вас нет возможности снять квартиру, то первый вариант, который рассматривают арендаторы - это коммуналка. Нужно отметить, что по сравнению с арендой комнаты в квартире с хозяевами, при съеме коммуналки у квартиросъемщика есть больший уровень свободы. Вы можете приходить домой в любое время, приглашать приятелей, привести друга или подругу, которые при необходимости могут даже пожить с вами или остаться на ночь. Проживание с хозяевами подразумевает, что каждый шаг придется согласовывать с владельцами. Конечно, иногда встречаются хозяева, которые не видят никакой проблемы ни в том, чтобы арендатор привел гостей, ни в его поздних возвращениях домой и прочее, но чаще всего всё это поле для конфликтов.

Комната с хозяевами предлагается обычно в двух случаях: если в двух или трехкомнатной квартире живет пожилой человек и принимает решение: сдать комнату, для прибавки к пенсии, всё равно мне столько пустых комнат ни к чему. Другой случай - если владельцы испытывают финансовые сложности с деньгами, и чтобы исправить положение решают подселить квартиранта. И в первом, и во втором случае, владельцы очень часто подсознательно считают, что у них в квартире живет чужой человек, который должен принимать все их правила. Часто владельцы жилья категорически против того, чтобы, квартирант, ставил замок в снимаемой комнате. Порой у хозяев лежат какие-то свои вещи в комнате, которую они сдают; они могут регулярно заходить без спроса в комнату, чтобы, например, взять свои вещи из шкафа. Разумеется, у многих людей, которые платят за аренду деньги, такая позиция вызывает раздражение и психологический дискомфорт.

Если вы решили снять комнату в коммуналке, то ваша комната - это ваша комната. Никто в нее не заходит, на двери есть замок, а общие только кухня и санузел. То есть уровень свободы примерно тот же, что и в случае, если вы живете в отдельной квартире.

Преимущества проживания в квартире с хозяевами

Как свидетельствует статистика агентств недвижимости, чтобы снять комнату в коммуналке нужно заплатить в среднем несколько больше, чем при аренде комнаты в квартире с хозяевами. Если же вы готовы проживать с хозяевами, то можно немного сэкономить.

Еще один плюс - количество соседей. Аренда квартир в коммуналке часто отпугивает тем, что они бывают очень густонаселенными. В агентства, часто обращаются люди, которые хотят сдать комнату в коммуналке с 4, 5, 6 и более комнатами. Иногда и соседей бывает не два-три человека, а десяток и более. Шумные дети, ворчливые пенсионеры, асоциальные личности - всё это не редкость в коммуналках. Часто всё это приводит к бесконечным коммунальным конфликтам, не идеальным санитарным условиям и прочим «радостям». К тому же, большинство будущих соседей арендатор не видит, приходя на просмотр, а потом сталкивается с разными сюрпризами.

В этом плане аренда квартир с хозяином гораздо более предсказуема. Да и хозяин, который решил сдать квартиру и живет в ней же в одной из комнат, обычно следит за чистотой и порядком.

Как мы видим, плюсы и минусы есть как в одном варианте, так и в другом. Что лучше выбрать - зависит от вас. Главное, представлять себе преимущества и недостатки обоих вариантов и делать выбор осознанно. Сотрудники нашей компании «Omegakapital» готовы помочь вам подобрать оптимальный вариант и провести независимые бесплатные консультации.